正是在这样的背景下，才有了“地铁造地生财养铁”模式发展的机会，这是解决问题地铁建设巨额投资市场需求的探寻…车辆段‘砖墙’的用地规划设计，实际是为了探寻土地综合利用的可行性…截至目前，北京地铁总里程已约公里，是世界上地铁线路最久的城市…北京万科副总经理肖劲讲解，车辆段上盖项目无论是从地铁运营安全性出口规划项目绿化，还是从楼房隔热外用噪音等方面，都要超过十分严苛的标准…北京探寻"地铁上盖研发模式"　　车站在北京市南四环路外地铁9号线郭公庄车辆段，除了能看见交错的钢轨，还能看见望将近头的停车库。人们有可能想不到，有人要在地铁车库楼顶盖房子了。

日前，京投置地联合体（京投银泰股份有限公司和万科集团）早已以招标的方式，夺下了这块地铁车辆段、停车场的上盖用地，并著手研发住宅和商业设施，这就是在香港广为人知的“地铁上盖研发模式”。地铁上盖项目效果图　　财政投资、政府负债、银行贷款、土地出让、沿线研发……在这些地铁建设融资常态化的背后，社会各方更为期望资金来源的多元化。

正是在这样的背景下，才有了“地铁造地、生财养铁”模式发展的机会，这是解决问题地铁建设巨额投资市场需求的探寻。截至目前，北京地铁总里程已约442公里，是世界上地铁线路最久的城市。

根据《北京市轨道交通近期建设规划》，北京市基础设施投资有限公司（全称京投公司）测算，“十二五”期间，北京市地铁建设必须资金3500亿元。　　在地铁车库上研发房地产是集约用地的新模式。　　“每条地铁线路都有1个车辆段，闲置几十万平方米的土地，如果只‘寄居’地铁而不了人，过于惜了。

车辆段‘砖墙’的用地规划设计，实际是为了探寻土地综合利用的可行性。”负责管理郭公庄车辆段项目设计的张婷说道。

　　郭公庄地铁车库与水立方规模非常，大约有四五层楼低。但这座“上盖”与普通楼房仅次于的有所不同，在于其楼顶的盖板本身就有一层楼薄。　　地铁上盖研发，实际就是在比地面高达9—13米的地铁终点站停车库库顶，展开民用建筑研发建设。

这种混搭建筑由下平等主义是由地基、地铁车库、汽车车库夹层、住宅楼层包含的“上盖物业”。对于用地日益紧绷的北京来说，这毫无疑问是一种集约用地的新模式。　　“提升土地用于效率、减少地铁投资成本、扩充地铁建设的财政资金来源，这些研发地铁上盖项目的诸多益处，是京投公司决意‘吃螃蟹’的原因。

”京投公司副总经理郝伟亚说道。但京投公司的主营业务是地铁投融资，房地产开发并非强项。为此，京投银泰自由选择与万科合作。

　　北京万科副总经理肖劲讲解，车辆段上盖项目无论是从地铁运营安全性、出口规划、项目绿化，还是从楼房隔热、外用噪音等方面，都要超过十分严苛的标准。如此一来，这类项目要比普通住宅或者商业项目成本投放更高。肖劲说道：“仅有就社区绿化这一项，不论是灌溉设施，还是灌溉设施，都比在地面上建小区要简单。”　　建设地铁上盖项目，政府在取得土地增值收益的同时，还能实时配建保障房。

　　在北京，一条轨道交通新线的建设，要由市财政再行拿走相等于投资总额40%的地铁建设资金，地铁业主单位京投公司须要已完成剩下60%的融资。　　如果没地铁车辆段上盖项目，政府拨给交通基础设施用地是没土地收益的。而地铁上盖项目在为政府带给一定土地增值收益的基础上，还实时设施建设保障性住房。

拿地开发商可以通过研究项目建设规划，通过商业研发“反哺”地铁。　　以底价30亿元的地铁上盖研发项目（类似于郭公庄车辆段的体量）为事例，其中有10亿元为政府取得的土地出让电子货币收益，这些资金将东流返回市区两级财政的资金池，最后仍主要用作地铁及保障性住房等民生领域的建设；另外的20亿元是为确保土地综合利用主体（京投公司）取得足额补偿的保底成本：加到车库顶盖大约须要5亿元，征地成本大约13亿元，以及涉及税费。

　　成交价后，土地综合利用成本20亿元将归还京投公司，京投公司再行借此拿走13亿元转交地铁线项目公司冲减地铁建设成本。　　此外，中标的二级开发商还须要按规定配建5万平方米保障性住房，仅有此一项，政府之后可增加大约10亿元的建设用地成本。

　　地铁上盖项目可以为区域经济获取持续收益。　　在地铁上盖项目中，不仅政府收益不少，拿地开发商和当地村民也各有受益。“商品房的重复使用销售金额归属于短期收益，从长年来看，地铁上盖项目还可以为区域经济获取持续收益，逐步提高居民的生活条件。”北京工商大学商业专家洪涛说道。

　　为此，郭公庄地块招标时之后已具体，中标开发商需为郭公庄村代辟3万平方米的写字楼，后者以每平方米8952元的价格买入，用作研发村内集体产业，为村民获取持久的收益来源。而未来住进的3万居民也是项目了解挖出商业资源的强劲动力。为此，京投银泰已预先联系大型商超及写字楼商户，并招揽当地劳动力低收入。

　　根据土地出让价格推算出，郭公庄商品房的楼面地价大约为1.3万元/平方米。目前区域内新房价格大约为3.5万元/平方米。业内人士据此分析，该项目散户销售的净利润预计不会多达10亿元。

公开发表资料表明，在京投银泰股份有限公司中，京投公司股权比例在30%左右。“所获得利润根据股东出资比例分配，京投公司的那份仍不会用作地铁建设投资。”郝伟亚说道。

　　据可行性估计，在郭公庄项目中，来自政府和企业的追加可利用地铁建设资金大约为7亿元。市规划部门有关人士透漏，早年投放运营的既有线路车辆段基本不具备改建条件，早已向社会审批的地铁16号线榆树庄车辆段，很有可能之后探寻地铁“造地养铁”模式。

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